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售房合同逾期付款如何承担违约责任?

时间:2021-12-13 23:38:09 | 作者:华律师

售房合同逾期付款承担违约责任是需要根据违约的具体原因以及造成的实际损失来确定的。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

根据违约的具体原因以及造成的实际损失来确定的。合同中违约的情况不乏出现。但是合同违约的责任也分为过错原则,无过错原则以及赔付原则三种类型。分别是不同的处理方法。

(一)合同明确约定了逾期付款的违约责任

《民法典》第585条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的的损失赔偿额的计算方法。”

如果合同主体约定了违约金的具体数额,应按约定数额给付违约金;如果合同主体约定了违约金的计算方法,应按约定方法计算违约金;如果合同主体只约定了违约金,但没有约定具体数额,也没有约定计算方法,则视同无约定,并按照未约定情形处理。

需要注意的是,认定违约金不能仅局限于"违约金"三个字眼,如果有“滞纳金”、“赔偿金”,甚至是“罚款”等约定时,且从合同全文分析符合合同法中对违约金的规定,就应遵从当事人的真实意愿,按照违约金进行处理。

虽然法律授予当事人约定违约金的权利,但基于我国违约金以赔偿性为主。《民法典》第585条同时规定“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即当合同当事人认为约定违约金过高时,可以请求法院依法核减;法院也可以根据实际情况对违约金是否过高进行释明。

(二)合同没有约定违约责任

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

由此看来,我国法律关于逾期付款的违约责任的原则是“没约定,就法定”。如果双方当事人有约定则从其约定,如果没有约定违约金或者没约定违约金的计算方法,则出卖人可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准要求买受人支付逾期付款利息。

逾期不超过180日,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.1的违约金,合同继续履行,逾期超过180日后,买受人有权解除合同,解除合同的,出卖人自解除合同通知到达起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.001%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1(该比率应不小于1项中的比率)的违约金。

另有合同关于买受人逾期付款的违约责任规定逾期超出七日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累及应付款的5%向出卖人支付违约金,买受人继续履行合同的,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。

在房屋的买卖合同中,当事人比较关心的总是自己的合同是否有效,自己能否取得房屋的所有权的问题。现在的房屋买卖合同中几乎都会规定违约责任的问题。对于买卖合同中逾期付款的情况,无过错方可以向过错方收取一定的滞纳金。如果合同中明确规定了应该承担的责任则应该按照合同规定来。

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